2022 上半年房企偿债能力报告：流动性承压，过半房企资金缺口加大 ...-雄启汇|雄启识慧云上智库：您身边的行业研究顾问

yibanren12 发表于 2022-9-26 00:22:13

2022 上半年房企偿债能力报告：流动性承压，过半房企资金缺口加大 ...

<div id="content">2022 年以来，房企融资环境得到适度改善。4 月来，政府多次强调金融机构要区分项目风险与企业集团风险；不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞 " 一刀切 "，保持房地产开发贷款平稳有序投放。5 月 16 日监管层释放重要信号支持民企融资，碧桂园、龙湖、美的置业被监管机构选为示范房企，发行人民币债券，同时创设机构还引入包括 CDS 或 CRMW 在内的信用保护工具。8 月 16 日增信支持再升级，监管部门指示中债信用增进公司对房企发行的中期票据开展 " 全额无条件不可撤销连带责任担保 "。但值得注意的是，近期出台政策对应标的企业仅为别个优质房企，且发行规模有限，政策信号意义仍大于实际拉动作用。此外随着 2022 年的疫情及断供等事件影响，销售市场持续疲软。在外部融资渠道不畅，内部销售回款乏力的双重影响下，房企违约风波延续。从 71 家重点上市房企 1 的财务情况来看，重点样本上市房企的现金持有量较期初出现 15% 的下滑，且限制性现金规模占比仍有增加趋势。与此同时，总有息债略有下滑，但其中短期有息负债上升1.39%。在此背景下，非受限现金短债比2下降至1.10，如果剔除预售监管资金，该比值将更低，短期安全边界值得警惕。从 2022 年上半年样本房企三条红线分档结果来看，绿档房企占比从年初的 42% 大幅降低至 2022 年上半年的 32%，黄档、橙档和红档房企比重均有扩容趋势，其中红档房企更是逐年占比上升，从 2021 年中的 7% 不断提升至 2022 年中的 17%。<div class="img_box" id="id_imagebox_0" onclick=""><div class="content_img_div perview_img_div"><div align="center"></div></div></div><div class="img_box" id="id_imagebox_1" onclick=""><div class="content_img_div perview_img_div"><div align="center"></div></div></div>现金持有量跌幅扩大至 15%92% 房企持有现金下降1、继 2021 年持有现金首次负增长，上半年较期初跌幅扩大至 15%2022 年上半年，虽然政策面对民营房企融资释放一定利好，5 月有碧桂园、龙湖、美的置业等房企发债引入 CDS 或 CRMW 在内的信用保护工具，8 月有中债信用增进对房企中期票据开展 " 全额无条件不可撤销连带责任担保 "。但结合实际发债规模及发债企业，对应标的企业仍仅为别个优质房企，且发行规模相对有限，政策信号意义仍大于实际拉动作用。对于房企而言，外部融资渠道依然冻结，加强销售回款成为主要回血手段。然而上半年，叠加疫情、断供等因素影响，销售端市场信心不足，市场整体的供求和成交都没有明显转暖的迹象。在此背景下，2022 年上半年重点样本房企的全口径销售规模达 28007 亿元，同比下降了 45%；并表销售回款规模为 16911 亿元，同比下降了 35%，这也是历年首次销售回款呈现同比下滑。在此背景下，重点样本房企的现金持有量也出现了较大降幅。<div class="img_box" id="id_imagebox_2" onclick=""><div class="content_img_div perview_img_div"><div align="center"></div></div></div>从历年来看，现金持有量增速逐年下滑，由 2018 年的 35% 的增速逐步下降到 2019、2020 年的 12% 及 15%。2021 年现金持有量历年首次出现了负增长，同比下滑了 9%。这主要是由于 2021 年房地产市场经历了强、弱转化，上半年成交显著放量，百城成交面积创同期历史新高，热点三、四线城市房价出现普涨行情。而下半年市场持续转冷，百城成交面积持续下行，同比跌幅扩至 30% 以上。而 2022 年上半年，中国房地产市场整体延续了 2021 年下半年以来的下行压力。市场信心不足、叠加部分城市疫情反复，市场整体的供求和成交都没有明显转暖的迹象。在此背景下，房企资金压力进一步加大。2022 上半年末重点上市房企的现金持有量为20412亿元，同比大幅下降了 22.84%，较年初则下滑了 15.01%。<div class="img_box" id="id_imagebox_3" onclick=""><div class="content_img_div perview_img_div"><div align="center"></div></div></div>2、92% 房企现金较期初下降，TOP31-50降幅最为显著（略）3、受限制现金占比保持在 15%，但仍有很大部分被低估（略）融资受限总有息债规模继续减少企业间分化程度加大1、房企融资环境整体遇冷，上半年总有息负债继续减少2022 年中期重点样本房企的总有息债规模为 54859 亿元，总有息负债的规模继续维持在较高水平，较期初继续减少了 0.44%。房企总有息负债规模自 2021 年以来开始减少，一方面是因为自 " 三条红线 " 的监管要求提出之后，房企的总有息负债增长受到了限制，同时大部分企业也加速了去杠杆进程。另一方面则是因为 2021 年下半年开始偿债潮的到来，再加上预售资金监管力度的加大使得部分企业的流动性受到较大的影响，因而行业暴雷情况频发，仅有国企央企和部分较为优质的民营企业的融资渠道仍较为畅通，其他大多数房企的再融资情况不容乐观，从而导致部分企业的总有息负债规模出现了较大幅度的减少。<div class="img_box" id="id_imagebox_4" onclick=""><div class="content_img_div perview_img_div"><div align="center"></div></div></div>2、企业融资分化，TOP10 房企是唯一一个总有息负债增长的梯队（略）3、36%房企总有息负债增加，大部分企业或主动或被动降低负债水平（略融资受限叠加偿债潮到来过半房企流动性承压1、短期有息负债占比提升至 28.88%，部分企业需积极缓解流动性问题（部分略）从有息负债的期限结构来看，2022 年中期重点房企的短期有息负债为 15841 亿元，相较于期初增长了 1.39%，主要原因是房企偿债潮的到来，较多长期有息负债转为短期有息负债。而由于上半年融资环境整体收紧使得部分企业的再融资受限，因此 2022 年中期重点房企的长期有息负债为 39018 亿元，相较于期初减少了 1.17%。此消彼长之下，重点房企的短期有息负债对总有息负债的占比相较于期初提高了 0.52 个百分点至 28.88%。整体看来，由于融资环境整体遇冷，房企在总有息负债减少的同时，债务的期限结构却有所恶化，部分房企仍有可能会继续爆出债务违约事件。<div class="img_box" id="id_imagebox_5" onclick=""><div class="content_img_div perview_img_div" style="display: inline-block;"><div align="center"></div></div></div>2、上半年长期有息负债较于期初减少 1.17%，长短债比有所下滑（略）3、非受限现金短债比进一步下滑，过半数企业低于 1（略）净负债率有所回升TOP31-50 均值超过 100%1、加权平均净负债率回升至 66.96%，TOP10房企仍继续保持财务稳定（部分略）2022 年中期重点房企的加权净负债率（永续债作为权益）约为 66.96%，较期初提升了 6.41 个百分点。净负债率的回升主要由于上半年房企融资环境遇冷，大部分企业再融资受到较大的影响，使得企业现金的降幅大大超过了总有息负债的降幅。具体到影响净负债率表现的各个指标，上半年重点房企的总有息负债相较于期初减少了 0.44%，现金则大幅减少了 15.01%，总权益相较于期初也仅微增了 0.19%。其中，归母权益相较于期初减少了 0.78%，而少数股东权益却反而增长了 3.29%，少数股东权益对总权益的占比相较于期初继续增长了 0.98 个百分点至 38.95%。由此可见，上半年部分企业仍在通过加大合作项目占比增加权益的方式来降低净负债率或者降低开发风险，其中有可能存在一定的明股实债，这些表外负债也需要警惕。<div class="img_box" id="id_imagebox_6" onclick=""><div class="content_img_div perview_img_div"><div align="center"></div></div></div>2、踩线房企约占 26%，部分净负债率较低企业流动性仍然承压（略）3、仅有 29%房企净负债率有所下降，大部分房企降杠杆进程被打断（略）融资能力分化四成样本房企中期的融资成本有所抬升1、上半年房企整体融资成本改善至 6.39%，融资能力分化加剧（部分略）2022年中期 71家重点样本房企整体的综合融资成本较 2021年进一步下滑，融资成本的算数平均值较去年末减少 0.2pct 至 6.39%。上半年政策鼓励房企合理的融资需求，强调金融机构要区别项目风险和企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不能盲目抽贷、断贷、压贷，不搞 " 一刀切 "，保持房地产开发贷平稳有序投放；鼓励商业银行、AMC 稳妥有序开展并购贷业务，加大并购债券融资支持力度。针对金融机构对民营房企的风险偏好急剧下降、融资投放谨慎的现象，在政策支持下，从 5 月引入的信用保护工具到 8 月的中债信增提供的全额担保，优质民营房企的增信措施和发债规模均有所改善。但值得注意的是，上半年利好政策仅覆盖高信用房企，这类房企融资渠道通畅、资金成本下降，但多数尚未出险的民营房企仍面临融资难、资金成本上升、销售下滑、流动性紧张等问题，房地产信用风险不断蔓延发酵，更多弱资质房企可能面临市场化出清的风险。<div class="img_box" id="id_imagebox_7" onclick=""><div class="content_img_div perview_img_div"><div align="center"></div></div></div>2、40% 房企年中的融资成本较去年年末有所抬升（略）流动性承压踩线房企数量明显上升自 2020 年 8 月底监管颁布 "345" 融资新规以来，三条红线指标成为房企未来有息负债规模增速的重要衡量标准，进入绿档成为多数未达标房企的中短期目标。2022 年上半年样本房企加权平均的三条红线核心指标全部达标，但需要注意的是非受限现金短债比有所下滑，且净负债率有所上升。从变化趋势来看，样本房企加权平均的扣预收后资产负债率于 2018 年达到高位后逐年改善，并于 2021 年首次低于 70% 的临界值。2022 年上半年，样本房企加权扣预后的资产负债率为 69.01%，较期初下降了 0.66 pct。然而受 2022 年上半年疫情反复、断供等因素影响，房企销售大幅下滑，销售回款急剧降低，从而现金持有下滑明显。样本房企的加权净负债率较期初抬升了约 6.5 pct 至 67%；而非受限现金短债比仅为1.10，较期初下降了 16%。值得注意的是，部分房企披露的受限制现金未包含预售监管资金，导致其非受限现金短债比指标低估，行业真实可动用现金对短债覆盖情况更为严峻。<div class="img_box" id="id_imagebox_8" onclick=""><div class="content_img_div perview_img_div"><div align="center"></div></div></div>具体到样本房企三项核心指标 3 的通过率来看，2022 年上半年净负债率的通过率从年初的 80% 略微下滑至 73%，但通过率仍然最高，非受限现金短债比的通过率下滑最明显，上半年通过率仅 46%，较年初明显下滑 16pct，资金紧张、短债偿债压力增加成为房企众生相。而扣预收后资产负债率则是唯一有所改善的，上半年通过率较年初上升了 2 pct 至 56%，但通过率依然不高，整体资本结构仍需优化。综合三条红线行业加权平均情况以及单企业通过率判断，2022 年上半年非受限现金短债比无论是加权指标还是通过率都是下滑最为明显的，体现当前行业流动性不足，短期偿债压力较大等，值得警惕。此外净负债率虽然有所抬升，但仍在可控范围内；扣预收后的资产负债率虽然有所改善，但仍然临近 70% 红线且通过率不高，未来仍需关注。<div class="img_box" id="id_imagebox_9" onclick=""><div class="content_img_div perview_img_div"><div align="center"></div></div></div>从样本房企的分档情况来看，自 2021 年中期起，踩线房企数量明显增多。绿档房企于 2022 年上半年占比从年初的 42% 下降至 32%；而黄、橙、红三档房企占比均有抬升，其中红档房企更是逐年占比上升，从 2021 年中的 7% 不断提升至 2022 年中的 17%。这也体现了在销售疲软、融资受阻下，更多房企核心财务指标恶化，从而无奈踩线，以空间换时间。<div class="img_box" id="id_imagebox_10" onclick=""><div class="content_img_div perview_img_div" style="display: inline-block;"><div align="center"></div></div></div>1、3 家房企成功跨入绿档，绿档房企不代表更具安全性（略）2、黄档占比降至 28%，多数房企因销售下滑出现流动性不足（略）3、橙档比例升至 23%，部分房企由绿档落入橙档（略）4、红档增至 12 家，部分红档房企并未躺平、积极自救（略）金融机构和供应商挤兑仍在发生隐性债务风险或持续暴露2021 年以来部分原先市场印象较好的民营房企也陆续暴露信用风险，市场发现即使是这类所谓 " 优质 " 房企也存在严重的粉饰报表行为，表外等隐性负债也越来越受关注。本段主要从表内和表外两个方面去分析房企的隐性债务，具体表现一是非并表项目公司的表外融资；二是并表项目公司层面的明股实债；三是并表范围内的经营类往来债务。1、表外化率缓慢抬升至 48%，TOP11-50房企出表现象最为严重（略）2、合作比例较高的出险房企流动性风险或蔓延至合作方（略）3、关注调整后速动比率小于 1 的尚未出险民企，供应商可能存在挤兑（略）来源：克而瑞地产研究<div id="recommend_bottom"></div><div id="article_bottom"></div></div>

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