百货卖场失火背后，南京金盛集团面临超80亿债务危机 ...-雄启汇|雄启识慧云上智库：您身边的行业研究顾问

cchenjie 发表于 2022-11-15 17:04:17

百货卖场失火背后，南京金盛集团面临超80亿债务危机 ...

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　　西西（化名）希望自己的三只长毛猫只是跑丢了，而不是跑进了失火的南京金盛百货大楼中。
　　10月29日，南京金盛百货中央门店发生大火。根据南京消防发布的信息，当天上午10点12分接到火警警情，至10月30日凌晨现场明火被扑灭。这场大火持续时间超过12个小时，所幸火灾未造成人员伤亡。目前事故进展仍在调查之中。
　　火灾发生后的第三天，界面新闻在现场看到，消防车仍在现场淋水降温，防止复燃。这幢超过6万平方米的大型建筑，火灾后已面目全非。
　　西西在这次大火中损失了她接手不到2年的店铺，包括投入百万元购买的设备和装修。这对于一个创业中的年轻人来说，几乎是全部的身家。
　　但她也清楚，和金盛百货中一些老商户相比，百万损失还是“小数目”。
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　　在《南方人物周刊》的报道中，有商户表示因为备战“双十一”，大火前店里准备了价值七八千万的货物。在大火后和金盛的交涉中，西西也听到有商户盘点，自己店内被烧毁的货物价值数千万元。
　　对于个体商户而言，他们是否能够获得相应赔偿，目前还是未知数。
　　在商户等待赔偿之前，百货商场的持有方金盛集团已经面临复杂的债权危机。
　　界面新闻获悉，金盛百货的母公司金盛置业，已经进入破产重整环节。法院的一份裁决文书显示，截至2021年末，金盛置业账面资金约为59.8亿元，账面负债约为87.38亿元，净资产为-27.58亿元，金盛百货中央门店正是重整标的物之一。
　　江苏法舟律师事务所主任、无锡破产管理人协会秘书长范凯洲表示，随着建筑的烧毁以及商户的索赔，金盛的资产或许需要重新评估，而商户有可能还需要和其他债权人一起，等待相应比例的偿债与赔偿。
　　界面新闻就事故后的事件处理及赔偿进展问题了联系金盛集团，集团办公室及多个部门均表示，后续问题有政府相关部门在处理，公司不清楚、不了解事件处理进展。
　　金盛集团在公开平台上公布的经营户沟通负责人则表示，因为疫情被封控，不清楚沟通进度。
　　核心地段的无证房产
　　金盛百货中央门店位于南京中央门地区，在以南京火车站、南京汽车站作为城市核心交通枢纽的时代，它和周边的金桥市场、玉桥市场、南京商厦等商业体聚集在中央门立交两侧，曾是南京城北地区的重要商圈。
　　大火之前，金盛百货内覆盖餐饮、家居、旅游、工艺品、日用百货、服饰广场、婚庆用品、培训机构等30多个门类数万种商业。
　　不过，随着百货业、批发业等冲突商业业态的式微，同时中央门交通枢纽地位的弱化，商圈的人流量已大不如前。加上业态老化，设施老旧缺乏维护，叠加电商、疫情冲击等因素，金盛百货内人气不足，市场内形态较为杂乱，部分空间已被商户作为仓库使用。
　　西西虽然在金盛百货开店有2年时间，但依然觉得内部结构如同迷宫：“因为卖场很大路线复杂，事故当天上午我还带着消防员上楼去火点附近，以免他们找不到路耽误救援。”
　　公开信息显示，此次失火的中央门金盛百货，产权人为南京第一建筑工程集团（下文简称“南京一建”），物业方为江苏振东商品城市经营管理有限公司（下文简称“江苏振东管理”）。两家企业股权穿透后，金盛置业投资集团有限公司（以下简称“金盛置业”持股比例分别为96.83%和100%。
　　金盛百货中央门店原为南京一建办公大楼，在2005年被金盛集团收购后进行扩建，并在2008年5月对外营业。公开信息显示，商场营业面积约为6万平方米，包括5层主楼和4层辅楼。
　　根据南京一建今年3月公布的招商公告，金盛百货中央门店有证房产面积约为1.4678万平方米，金盛百货综合楼扩建、门店地所在的地上扩建房屋、地下建筑面积共计4.99万平方米，均为无证房产，建成时间为2008年。
　　也就是说，这栋在南京城北繁华地段伫立了长达14年之久的大型建筑，有近5万平方米的空间均为无证产权。
　　根据中央门店部分商户提供的租约显示，位于百货5楼夹层的铺面年租金约为280元/平方米。刨除无证房屋中涉及的地下空间、厕所等面积，可供租赁经营面积约为4.4万平方米，每年给金盛置业带来的无证租赁收益，不少于1200万元。
　　这并非金盛置业唯一存在无证面积的大型建筑。公示显示，仅南京一建持有的物业产权中，就有和燕路119号、西家大塘1号、合班村375号A幢、B幢扩建面积等多处建筑。
　　其中合班村375号A幢、B幢所在地为金盛国际家居迈皋桥广场店。公告显示，两幢建筑涉及的无证扩建面积约为3.94万平方米，均建于2010年。
　　金盛集团持有项目的产证问题由来已久。
　　2008年，金盛集团曾经计划在香港上市并进入聆讯环节，但之后宣告失败。
　　2021年末，金盛集团党委书记、金盛置业投资集团有限公司副总裁马俊在一篇自述中提到，金盛当时未能在港股挂牌的原因，是“以物业租赁为主业的金盛，其收入和利润最高的核心门店（南京江东门店），未获得土地使用权”。
　　马俊所提到的金盛建材家居江东门店，是金盛集团创始人、实控人王华的发家地。1995年，王华通过租赁村集体土地，在当时刚刚规划河西地区开发建设的江东门地区，成立了金盛装饰城，这是上述核心门店的前身，也是金盛集团发展的起点。
　　尽管马俊在文中提到后来获得了江东门土地，但这一项目的产权问题至今未完全解决。
　　南京破产管理人协会今年10月13日发布的《“新金盛”公开招募重整投资人公告》中显示，金盛置业投资持有的金盛江东门店，有证房产面积为7.665万平方米，而无证房产面积高达19.46万平方米。
　　另外，上述公司持有的金盛大桥北路店，有房产面积约为25.4万平方米，无证房产面积约为4.83万平方米；金盛六合广场店有证房产面积约为5万平方米，无证房产面积高达14.18万平方米，另有土地面积近6万平方米。
　　公告显示，上述三家门店的主要营收来源均为租金收益，出租率均超过90%，所涉及的经营户超过2300户。
　　也就是说，以租赁为主要收入来源的的金盛置业投资，所持有的物业中仅上述五幢建筑所涉及的无证产权面积已高达46万平方米，其中不乏位于南京市区核心地段物业。
　　根据早前的法院判决和公告信息，包括金盛百货中央门店和江东门店在内的多处物业，都存在债权抵押。
　　中国华融资产管理有限公司江苏分公司2021年7月的公告显示，彼时仅华融资管的金盛系债务本金已经达到15.53亿元，涉及7户债权，对应包括南京、扬州、呼和浩特等地11处抵押物。
　　其中，金盛百货中央门店和江东门广场店一期均属于南京金盛装饰市场经营管理公司抵押物，涉及债权本金超过5.65亿元，并且金盛百货中央门店在这笔债权中还存在二押情况。
　　金盛面临重整
　　作为南京本土企业，金盛集团创始人王华自1995年开始，从建材家居卖场创业，逐渐将产业延伸至百货、地产、建设等多个领域。
　　2005年前后，除了上文提到的南京一建，金盛集团还同期收购了南京设备安装公司、友谊华联集团、南京市百货公司等本土老牌国企，并逐步将家居卖场业务延伸至上海、扬州、武汉等地。
　　金盛集团官网的表述中，2008年-2018年被称之为扩张时期，将家居卖场、百货和地产开发延伸到北京、银川、呼和浩特北方市场，并且合作引进澳洲运动休闲品牌乐图空间进入中国市场，并曾尝试将业务拓展到澳洲、韩国和越南市场。
　　在资本市场上，2008年冲击港股失败后，2014年金盛集团通过收购裕田中国，完成在港股的借壳上市，把秦皇岛、怀柔、长沙等非南京市场项目装进上市主体。
　　在金盛最鼎盛的时期，曾一度和苏宁、雨润、宏图三胞并列为南京本土商界的“四大家”。时过境迁，这四家企业在过去数年时间里，都面临不同程度的困境。
　　而金盛集团存在的管理和资金问题早已暴露，在这场大火之前，金盛集团已经站在了破产的边缘。
　　天眼查显示，从2018年开始，金盛置业投资就因多笔金融借款、民间借贷、借款合同纠纷而被起诉，包括无力归还多家银行、资管公司、投资机构数亿规模本金、利息等，金盛置业及多家关联公司被财产冻结、强制清算。
　　金盛置业及多家关联公司在法院判决时明确辩称，欠款属实、目前经济困难，无钱归还。
　　2022年1月13日，南京中级人民法院对金盛置业投资及关联企业进行预重整，并指定江苏法德东恒律师事务所、江苏三法律师事务所担任预重整期间管理人。
　　江苏一家律师事务所公司证券部律师表示，进行重整的企业，多采用引进新投资人重组的方式完成重整：“从管理人律所发布的招商公告来看，金盛在此之前是有计划引入新投资人重组。”
　　而金盛资产处置方面也并不顺利，金盛集团旗下的山西路百货、金盛百货大桥北路店，以及位于南京新街口的友谊广场在2019-2022年的公开拍卖中均宣告流拍，只有北京金盛顺鑫置业投资有限公司60%股权在今年拍卖中，以7.2亿元成交，低于拍卖评估价近6亿元。
　　根据金盛置业投资集团有限公司管理人11月7日发布的最新公告，早前流拍的南京新街口友谊华联及华联商厦，已经重整投资标的，正在公开招募重整投资人。
　　正如金盛集团在2006年前后，以“零资产”并购方式，拿下南京太平商场、南京一建、南京设备安装公司等多家改制企业。16年后，金盛的上市公司部分，也不得不以同样的方式出售资产。
　　火灾发生一周后，金盛集团通过媒体公布前期的处理方案，对金盛百货中央门店商户剩余租金和保证金全额返还；响应政府号召，受灾商户可以在集团旗下华彩荟、金盛百货迈皋桥店等多家门店优先选位，并免除3个月租金了；保险理赔工作也在推进。



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责任编辑：李思阳 <div style="font-size: 0px; height: 0px; clear: both;"></div>

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